聯合辦公由熱變冷,行業革新迫在眉睫!
商業新知 2019-07-10

聯合辦公由熱變冷,行業革新迫在眉睫!

近些年興起的共用辦公,便沒有跳出這一框架。
過去幾年,WeWork 從美國起步,逐漸在全球各地開拓市場;國內,以優客工廠為代表的共用空間品牌緊隨其後。
到 2019 年,雙方的 IPO 也都先後提上日程,WeWork 作為全球巨頭自然估值不低,傳言中 470 億美元的身價一度刺激了整個共用辦公市場的熱度;而原計劃在去年 Q3 上市的優客工廠,近日再傳上市計畫,融資金額在 2 億美元左右。
但是,眼看著近幾年共用辦公熱潮變冷,這兩家能夠向資本市場證明,共用辦公是一個好故事嗎?
 
共用辦公商業邏輯
 
在近幾年崛起的聯合辦公領域中,優客工廠一直處於領跑者的角色,圍繞效率與連接衝鋒在行業多個維度進行各種商業嘗試。
 
要理解聯合辦公的商業模式並不難,雙方均通過與房產擁有者簽訂長期租約,並以短期交易的方式進行二次出租。其最核心的運營基礎,是短期租賃的用戶都要承受遠高於長期租賃的成本。兩者之間的差,便是運營方的主要利潤來源之一。
類似的例子到處都是。酒店基本以「日」為收費單位,因此,在完全同等的條件下,在酒店居住一年的花費,要遠高於以「月」或「年」為收費單位的公寓;在美國早已形成用戶習慣的汽車租賃行業,連續租賃三年,和每天租賃汽車持續三年,兩者之間的價格差距也是巨大的。做的就是基於這一商業基本邏輯的生意。優客工廠的商業模式,是利用房東求穩定的需求,在較長的合約期內鎖定房產,然後用短期租賃的方式提高租賃價格,從而賺取差價。但優客工廠又不具備長期鎖定租戶的能力。
一方鎖定租戶,一方鎖定房產,這種做法本質上是房東和優客工廠之間的一種風險轉移。


在商業地產蓬勃向上的階段, 可以通過不斷上漲的租金和租賃需求,實現大規模的差異化利潤,但是,一旦商業地產領域遭遇衰退,客戶對於短期租約的可承受價格必然會降低,但優客工廠支付給房東的長期租賃租金是無法隨之下降的,因此則會產生比較大的虧損風險。
除此之外,空間一旦產生長期空置,其帶來的資金副收益,需要極高的利潤率才能夠覆蓋。以此為基礎,優客工廠的最大軟肋即顯示了出來:它並不具備抵抗風險的能力優客工廠背後的資本來自于投資方,且目前尚未形成足夠的盈利能力,無論上市與否,其經營風險的承擔者都是股票所有人。

共用辦公何去何從
 
2015年,優客工廠以一張桌子開始,創業第一年重點以空間拓展為重。第二年,優客工廠強化自己的社群功能,引入社群運營,著重經營、開掘用戶之間的交互價值。在這一年優客工廠上線了自己的app,成為連結線下活動、促進服務的重要通道。第三年,優客工廠升級App推出“優鮮集”,啟動了更強資源連接,與服務閉環的生態系統。第四年,優客工廠並購了Workingdom、Wedo等品牌,並購大觀建築、智慧化辦公平臺“火箭科技”等,通過投資、收購、合作、孵化等各種手段,不斷拓展自己的服務廣度,進一步搭建更具多元的辦公生態,同時還通過加碼科技智慧在辦公效率上下探深度。四年奔跑下來,優客工廠已經率先開拓出了聯合辦公成熟模式:科技生態化辦公服務者。優客工廠是以辦公共用化為起點,在全球範圍內,以搭建社群生態為基礎,憑藉科技為驅動和手段,直擊“連接、效率”等痛點,終以實現辦公、創業更低成本、更便捷、更高效,乃至達到精神上更快樂的辦公服務。
 

 
截至目前,優客工廠已投資包括泛優諮詢、企業盒子、AA加速器等40余家創新企業,領域包括創業教育、高端醫療以及傳媒等多個行業。生態上已聚集千余家服務商,提供涵蓋人力資源、品牌行銷、法律諮詢、政策諮詢、智慧財產權、財稅金融、旅行交通及輕資產運營管理等全鏈條服務。
 
在共用辦公領域,各大企業給出的具體措施,基本上就一點:擴展增值服務。
2018 年上半年兼併了多家企業的優客工廠,在遇冷後提出的第一條轉型便是停止燒錢擴張。之後,據《證券日報》報導,為了實現精細化運營,優客工廠提出了兩項策略:輕資產管理輸出和定制化辦公。
輕資產管理輸出,指的是優客工廠利用自身的資源,為入駐企業提供裝修、招商的協助,甚至包括品牌諮詢、IT 服務等協助企業運營的服務;定制化辦公更容易理解,即根據入駐企業的需求進行全方位的辦公空間定制。
今年 5 月份拿到了 10 億元融資的氪空間,給出的答案基本相似,其創始人在媒體採訪時說得很清楚:「服務小微企業是我們的根基,我們要牢牢把握好,但過去我們也在服務一些大中企業,主要看企業需求在哪,企業需要資源,需要生意,甚至是資金需求,我們就圍繞他們做服務。」

目前,氪空間圍繞小微企業給出的服務也是兩種,一種是基於裝修資源、供應鏈的分享,另一種同樣為個性化定制。
滿足客戶對空間的基本需求,進而在此基礎之上,借用自身和客戶之間的粘性連接,擴展其他需求實現增值盈利,幾乎是所有「出租空間類」企業的策略。
To B 的典型是共用辦公,To C 的典型則是自如一類的公寓租賃商。巧合的是,兩者都沒將自身定位為「房地產」而是「資產管理」,順便還加上了互聯網的標籤。
先看自如吧。自如給的增值故事,除了和房租捆綁銷售的服務費之外,更重要的是在擁有了數百萬自如客之後,這群消費能力卓群的年輕人的消費需求,是自如獲利的寶藏。所以,自如在過去幾年力推的是保潔、搬家和自如優品電商。

這個想法和氪空間創始人說法一致:「我們就圍繞他們做服務。」這一項如果走通了,那麼盈利絕對不是問題。
共用辦公的邏輯和這個幾乎完全相同,只不過對象從使用者變成了企業。企業入駐後,便和共用辦公品牌有了足夠的連接,那麼圍繞企業的需求,就可以全方位地做起來,包括不限於裝修、IT 技術、物業管理等,必要的時候,企業的融資貸款一類的資金需求,都可以從共用辦公品牌方獲得對應的服務。



互聯網時代,太多企業和行業,多次上演了「高開低走」的戲碼,共用經濟可能是最有代表性的一個。網約車,共用單車,共用辦公,共用的風口上能飛得多高,行業遇冷時就墜落的多快。
這些企業基本上沿襲了「講故事-拉融資-拼規模-遇打擊-精細化」的發展邏輯,但始終沒能回答的一個最基本的問題就是,到底如何盈利。
高壓之下出創意。不管是網約車賣飲料、送外賣,還是共用單車賣廣告,共用辦公賣定制、賣增值服務,本質上都是成本太高,收益太低的情況下的無奈之舉。
 
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